Покупка недвижимости на стадии строительства позволяет сэкономить существенную сумму. Однако, у участника долевого строительства нет никакой гарантии, что квартира будет точно соответствовать проекту. Иногда девелоперы допускают ошибки, приводящие к значительным дефектам и недостаткам. В таком случае может быть оформлена претензия застройщику квартиры. При этом можно претендовать не только на безвозмездное устранение дефектов, но и выплату неустойки.
Когда оформляется претензия застройщику.
Отношения между девелопером и участником долевого строительства регулируются несколькими законодательными актами.
В соответствии с Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 претензия застройщику на устранение недостатков оформляется в следующих ситуациях:
- не соблюдены сроки сдачи;
- фактическая площадь недвижимости не соответствует проекту;
- использовались некачественные материалы;
- нарушены строительные нормативы;
- обнаружены дефекты, допущенные строителями и др.
Если недостатки обнаружены при приеме объекта недвижимости, то покупатель не должен подписывать акт приема-передачи квартиры.
В противном случае будет считаться, что владелец согласился с недостатками, и претензию будет предъявить затруднительно.
Встречаются ситуации, когда дефекты обнаружены в процессе эксплуатации жилья. Они считаются скрытыми.
Владелец недвижимости имеет право предъявить претензию застройщику в любое время, если не закончился гарантийный срок.
Как написать претензию застройщику.
Если обнаружены дефекты в объекте недвижимости, то, в первую очередь, необходимо написать заявление девелоперу. Когда оформляется претензия застройщику, образец не установлен законодательно.
При этом в заявлении рекомендуется указать следующие сведения:
- полное наименование строительной компании, в том числе юридический адрес;
- личные данные о покупателе;
- реквизиты договора ДУ;
- выявленные недостатки;
- требования к застройщику;
- список приложений;
- дата и подпись.
Перечень требований к застройщику.
При выявлении недостатков, покупатель квартиры вправе предъявить следующие требования:
- устранить дефекты;
- снизить стоимость соразмерно недостаткам;
- возместить понесенные расходы по самостоятельному устранению дефектов.
Если нарушены сроки сдачи объекта недвижимости, то участник долевого строительства может требовать оплату неустойки за каждый просроченный день.
Она составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ.
Для того, чтобы посчитать необходимую сумму, понадобятся следующие данные:
- стоимость объекта недвижимости;
- количество дней;
- ставка ЦБ.
Если застройщик проигнорировал претензию, то его клиент может обратиться в суд. В соответствии с Законом № 2300-1 в иске можно прописать компенсацию морального ущерба, штраф, пеню.
Когда пишется претензия застройщику, сроки устранения недостатков должны в ней прописываться.
В Законе о долевом участии указывается, что дефекты нужно исправить в «разумные сроки». Обычно они составляют 2 до 6 недель.
Порядок предъявления претензии.
Порядок предъявления претензии следующий:
- написание заявления;
- подача претензии лично или через представителя;
- ожидание ответа в течение 30 дней.
На документе должен быть проставлен номер входящей корреспонденции и дата, когда он был получен представителем застройщика. Допускается отправлять претензию заказным письмом с уведомлением.
Если застройщик согласился устранить все дефекты в разумные сроки, то он должен поставить в известность владельца квартиры после того, как все будет сделано.
Владелец ДДУ должен будет приехать указанную дату, и если его все устраивает, подписать акт приема-передачи недвижимости.
Что делать, если дефекты не устранены.
Если застройщик получил заявление от покупателя, но не дал на него ответа в течение месяца, то участник долевого строительства может подавать иск в суд.
В документе можно прописать следующие требования:
- оплата неустойки;
- возмещение расходов на аренду жилья, если были нарушены сроки строительства;
- компенсация морального ущерба;
- возмещение судебных расходов.
К иску прикладываются следующие документы:
- договор долевого участия;
- акты по приемке недвижимости;
- экспертизы и исследования, доказывающие наличие дефектов;
- претензия застройщику, ответ на нее и др.
Если заявление подается в суд через представителя, то необходимо оформить нотариальную доверенность.
При подаче документов необходимо оплатить госпошлину, которая рассчитывается в соответствии с суммой иска по ст. 333.19 НК РФ.
Иски, касающиеся защиты прав потребителя, не облагаются сбором в госказну, если стоимость недвижимости менее 1000 000 руб.
С разницы между этой суммой и той, что выше рассчитывается госпошлина на общих основаниях по ст. 333.19 НК РФ.
Если госпошлина слишком высокая для истца, то он может подать ходатайство об отсрочке по ее оплате или выплате частями.
В некоторых случаях может понадобиться проведение экспертизы, доказывающей наличие дефектов и то, что они произошли по вине застройщика.
Затраты на услуги экспертов клиент строительной компании может требовать с девелопера через суд. Акты об исследованиях должны прилагаться к исковому заявлению.
Суд имеет право назначить дополнительную независимую экспертизу. Затраты на нее обязана будет оплатить проигравшая сторона.
- Нормы потребления электричества
- Срок исковой давности по ЖКХ
- Долговой ЕПД.
- Потребление на общедомовые нужды.
- Как согласовать перепланировку квартиры.
- Проведение общего собрания многоквартирного дома.
Заключение.
Участники долевого строительства всегда рискуют получить совсем не то, что ожидали. Поэтому не следует сразу подписывать акт приема-сдачи объекта недвижимости после введения ее в эксплуатацию.
Изначально рекомендуется внимательно осмотреться и проверить качество строительных работ. Существует риск, что в квартире могут быть обнаружены скрытые дефекты, которые не видны на первый взгляд.
Претензию по ним допускается написать в течение гарантийного срока, который дает застройщик. Если в договоре ДУ такой период не указывается, то действуют нормы Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.
