Права покупателя недвижимости.

Права покупателя объекта недвижимости по договору прописаны в ст. 557 ГК РФ, по которой он вправе требовать от продавца передать ему объект сделки в надлежащем состоянии.

Если этот факт игнорируется, то покупатель может потребовать:

снизить стоимость объекта;
оплатить ремонт;
отремонтировать за свой счет;
расторгнуть договор и вернуть сумму по сделке.

В отличие от сделок в магазине покупатель недвижимости не может потребовать у продавца замены предмета продажи на аналогичный товар.

Покупатель только может в договоре перечислить обнаруженные им недостатки.

При этом, если он принимает недвижимость в собственность, которая не соответствует условиям договора, с него не снимается ответственность по п.2 ст. 556 ГК РФ за ненадлежащее исполнение условий договора.

Важно! Общие положения о договоре купли-продажи прописаны в п. 5 ст. 454 ГК РФ. Иных прав у покупателя нет и в ГК РФ не предусмотрены.

Гарантия застройщика: на дом, на квартиру, закон 5 лет.

Права продавца недвижимости.

Владелец недвижимости обязан:

Передать свою собственность другому человеку по договору (ст. 549, 556 ГК РФ).
После подписания документов он перестает быть собственником объекта и все его обязанности перед покупателем считаются выполненными.
Фактически передать недвижимость (съехать, убрать вещи и пр.). При неисполнении в силу вступают положения ст. 463 ГК РФ.
Сохранить к передаче объект в надлежащем виде (ст. 557 ГК РФ).
Иными словами, если до совершения сделки он показывал дом убранным, все агрегаты работали, то при подписании договора и передаче объекта жилье должно сохраниться в неизменном виде.
Если эти моменты продавцом были не исполнены, то для него наступает ответственность, предусмотренная по ст. 475 ГК РФ.

Когда возникает право собственности после покупки квартиры.

Согласно ст. 223 ГК РФ по договору право собственности у покупателя возникает при:

передаче недвижимости;
госрегистрации. По п. 1 ст. 302 Кодекса за исключением некоторых положений, введенных ФЗ от 30.12.04 г. № 217-ФЗ.

Долевое участие: продажа доли в квартире.

Права покупателя доли в квартире определяются по ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».

Согласно действующим положениям:

Если продается доля в квартире, то преимущественное право выкупа имеют все остальные собственники остальных долей.

Продавец обязан предложить часть недвижимости им, а уже потом – постороннему лицу.

Продавец обязан известить возможных участников-покупателей его доли письменно, указав свою цену и иные условия.

Если покупатели дольщики не купят продаваемую долю недвижимости в течение 30 дней, то продавец может ее продать любому.

Они же могут сразу, письменно отказаться от выкупа не дожидаясь истечения месяца, тогда продавец может передать недвижимость заинтересованному покупателю ранее установленного законом срока.

Если продавец не известил дольщиков, то они, пользуясь правом преимущества покупки, могут в течение 3 месяцев оспорить сделку купли-продажи в суде. И потребовать продать долю им.

В последнем случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной, прошедшая с нарушениями.

Продавцу придется вернуть деньги, а покупателю освободить приобретенную жилплощадь.

Поэтому, при покупке доли в любой недвижимости сам покупатель должен поинтересоваться у дольщиков их согласием и взглянуть на письменный их отказ от преимущественных прав, а лучше – снять с документа копию.

Какие риски возникают при покупке доли.

Простая процедура – оповещение владельцев остальных долей может стать началом краха процедуры покупки жилья.

Главная сложность для продавца – это невозможность найти владельца доли, уведомить его и получить письменный отказ.

Иногда его местонахождение не известно, а нередко он специально уклоняется от вручения уведомления.

В этом случае покупатель доли в недвижимости должен быть заинтересован, чтобы продавец выполнил все условия предстоящей сделки.

И знал что:

Суды очень щепетильно относятся к выполнению условия уведомления дольщиков.
Можно известить владельца доли заказным письмом. Но вручить его должны лично ему, он же должен и расписаться в получении.
Ставить подпись даже близким родственникам, запрещено.

Самый действенный вариант – уведомить через нотариуса, так как все сделки с покупкой долей в жилых помещениях проводятся через нотариальное оформление.

В этом случае нотариус сам рассылает уведомления и, если «достучаться» до владельца невозможно, он выдаст бумагу, в которой подтверждается, что покупатель сделал все от него зависящее.